Przyłączenie nieruchomości do sieci kanalizacyjnej

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2016 r. poz. 250 ze zm.) właściciele nieruchomości zapewniają utrzymanie czystości i porządku przez przyłączenie nieruchomości do istniejącej sieci kanalizacyjnej lub, w przypadku gdy budowa sieci kanalizacyjnej jest technicznie lub ekonomicznie nieuzasadniona, wyposażenie nieruchomości w zbiornik bezodpływowy nieczystości ciekłych lub w przydomową oczyszczalnię ścieków bytowych, spełniające wymagania w określone w przepisach odrębnych; przyłączenie nieruchomości do sieci kanalizacyjnej nie jest obowiązkowe, jeżeli nieruchomość jest wyposażona w przydomową oczyszczalnię ścieków spełniającą wymagania określone w przepisach odrębnych.

Analiza treści powyższego przepisu ustawy prowadzi do wniosku, że przyłączenie nieruchomości do istniejącej sieci kanalizacyjnej jest co do zasady obowiązkowe, natomiast obowiązek taki nie powstaje jedynie w sytuacji, gdy nieruchomość jest wyposażona w przydomową oczyszczalnię ścieków, spełniającą odpowiednie wymogi (przed powstaniem możliwości przyłączenia do sieci) bądź też budowa sieci kanalizacyjnej jest technicznie lub ekonomicznie nieuzasadniona. Brzmienie przepisu wskazuje, że przesłanką zobowiązania do podłączenia się do sieci jest fakt jej istnienia oraz realna, technicznie wykonalna możliwość podłączenia.

Trzeba jednocześnie zauważyć, że ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach nie zawiera definicji przyłącza kanalizacyjnego. Pojęcie to zostało natomiast zdefiniowane w ustawie z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków (Dz. U. z 2015 r. poz. 139), która w art. 2 pkt 5 stanowi, że przyłącze kanalizacyjne to odcinek przewodu łączącego wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości odbiorcy usług z siecią kanalizacyjną, za pierwszą studzienką, licząc od strony budynku, a w przypadku jej braku do granicy nieruchomości gruntowej. Zgodnie z art. 15 ust. 2 przywołanej ustawy realizacja budowy przyłączy do sieci zapewnia na własny koszt osoba ubiegająca się o przyłączenie do sieci. Natomiast do poniesienia nakładów na wybudowanie odcinka sieci do granicy nieruchomości przyłączanej obowiązane jest przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne (w razie jego braku - gmina). Definicja przyłącza zawiera dwie sytuacje, a mianowicie gdy na nieruchomości jest studzienka i wówczas przyłącze zaczyna się za pierwszą studzienką, a kończy na sieci, oraz gdy nie ma studzienki - wtedy przyłącze stanowi odcinek łączący wewnętrzną instalację z granicą nieruchomości. Zatem tylko w tych przypadkach przyłączenie może być uznane za technicznie możliwe i uzasadnione (pomijając walory ekonomiczne, gdy odległość od sieci jest znaczna). Jednak w żadnym przypadku przyłączenie do sieci nie może się wiązać z jakąkolwiek rozbudową sieci kanalizacyjnej przez właściciela nieruchomości (np. gdy przy granicy nieruchomości nie ma studzienki do której byłaby realna możliwość przyłączenia).

Zaistnienie przesłanek umożliwiających przyłączenie do sieci kanalizacyjnej powoduje ziszczenie się obowiązku właściciela nieruchomości w tym zakresie. Równocześnie po stronie organu gminy (wójta) sprawującego nadzór nad realizacją obowiązków ustawowych powstaje możliwość władczej ingerencji w postaci wydania decyzji nakazującej wykonanie obowiązku, gdy stwierdzono brak obowiązkowego przyłączenia do sieci kanalizacyjnej (art. 5 ust. 7 ustawy). Wykonywanie decyzji podlega egzekucji w trybie przepisów ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.).

Trzeba mieć również na uwadze, że ewentualna budowa przydomowej oczyszczalni ścieków wymaga odpowiedniego zgłoszenia właściwemu organowi zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 29 ust.1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r. poz. 209 ze zm.). Z kolei budowa przydomowej oczyszczalni ścieków w sytuacji zaistnienia obowiązku przyłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej może spowodować wniesienie przez właściwy organ sprzeciwu na podstawie art. 30 ust. 6 pkt 2 Prawa budowlanego.

(por. wyrok NSA z dnia 3 lipca 2014 r., sygn. akt II OSK 238/13, z dnia 9 października 2013 r., sygn. akt II OSK 1072/12, WSA w Gdańsku z dnia 20 lipca 2016 r., sygn. akt II SA/Gd 164/16, WSA w Szczecinie z dnia 20 kwietnia 2016 r., sygn. akt II SA/Sz 129/16, WSA w Krakowie z dnia 21 stycznia 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 1506/15)

Grzegorz Drozd

Zastrzeżenie: 

Zagadnienie zostało przedstawione w oparciu o stan prawny obowiązujący w dacie powstania artykułu. Trzeba mieć na względzie, że stan prawny oraz poglądy judykatury mogą ulec zmianie.

Zdjęcie: www.morguefile.com 

Czytaj dalej

Park kulturowy

W polskiej przestrzeni publicznej, z uwagi na uwarunkowania historyczne oraz kulturowe mamy do czynienia z licznymi elementami krajobrazu będącymi świadectwem minionego czasu. Nierzadko jednak władze lokalne pomimo szczerych chęci mają problem z wdrożeniem pożądanego sposobu zagospodarowania takich obszarów lub poszczególnych jego elementów w celu zachowania ich walorów historycznych i kulturowych. Temu celowi może służyć utworzenie parku kulturowego.

Bezpośrednią podstawą prawną umożliwiająca utworzenie parku kulturowego na terenie gminy jest art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2014 poz. 1446 ze zm.). W myśl tego przepisu rada gminy, po zasięgnięciu opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków, na podstawie uchwały, może utworzyć park kulturowy w celu ochrony krajobrazu kulturowego oraz zachowania wyróżniających się krajobrazowo terenów z zabytkami nieruchomymi charakterystycznymi dla miejscowej tradycji budowlanej i osadniczej. Powyższy przepis wskazuje, że w ramach ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami park kulturowy jest jednym z narzędzi ochrony zabytków nieruchomych (oprócz uznania za pomnik historii, wpisu do rejestru zabytków czy ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), ale o specyficznym charakterze. Może bowiem obejmować swoim zasięgiem nie tylko poszczególne elementy krajobrazu o walorach historycznych i kulturowych, lecz także cały krajobraz kulturowy, w skład którego wchodzą zarówno zabytki nieruchome charakterystyczne dla miejscowej tradycji budowlanej i osadniczej, jak również inne elementy tworzące spójną całość. W aktualnym stanie prawnym (nowelizacja ustawy z dniem 11 września 2015 r. – Dz. U. z 2015 poz. 774) pod pojęciem krajobrazu kulturowego należy rozumieć postrzeganą przez ludzi przestrzeń, zawierającą elementy przyrodnicze i wytwory cywilizacji, historycznie ukształtowaną w wyniku działania czynników naturalnych i działalności człowieka.

Uchwała rady gminy o utworzeniu parku kulturowego określa nazwę parku kulturowego, jego granice, sposób ochrony, a także zakazy i ograniczenia, o których mowa w art. 17 ust. 1 ustawy. Wymaga w tym miejscu zaznaczenia, że uchwała o utworzeniu parku kulturowego ze względu na swoje cechy (powszechne obowiązywanie) stanowi akt prawa miejscowego publikowany w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

Nowelizacja ustawy dodała również przepis wyznaczający wymogi proceduralne w zakresie podejmowania uchwały przez radę gminy. Zgodnie z art. 16 ust. 1a ustawy rada gminy ogłasza w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, o podjęciu prac nad utworzeniem parku kulturowego, określając formę, miejsce i termin składania wniosków dotyczących projektu uchwały o utworzeniu parku kulturowego, nie krótszy jednak niż 21 dni od dnia ogłoszenia.

Zasadniczym jednak przepisem kształtującym treść uchwały o utworzeniu parku kulturowego jest art. 17 ustawy. Na terenie parku kulturowego lub jego części mogą być ustanowione zakazy i ograniczenia dotyczące: 1) prowadzenia robót budowlanych oraz działalności przemysłowej, rolniczej, hodowlanej, handlowej lub usługowej; 2) zmiany sposobu korzystania z zabytków nieruchomych; 3) umieszczania tablic, napisów, ogłoszeń reklamowych i innych znaków niezwiązanych z ochroną parku kulturowego, z wyjątkiem znaków drogowych i znaków związanych z ochroną porządku i bezpieczeństwa publicznego, z zastrzeżeniem art. 12 ust. 1; 3a) zasad i warunków sytuowania obiektów małej architektury; 4) składowania lub magazynowania odpadów.

Interpretacja powyższego przepisu musi prowadzić do wniosku, że rada gminy tworząc park kulturowy może posługiwać się tylko i wyłącznie ograniczeniami lub zakazami dotyczącymi kwestii wskazanych w art. 17 ustawy. Należy w tym miejscu bowiem podkreślić, że normy upoważniające powinny być interpretowane w sposób ścisły i literalny przy jednoczesnym zakazie dokonywania wykładni rozszerzającej przepisów kompetencyjnych oraz wyprowadzania kompetencji w drodze analogii. Powyższe znajduje potwierdzenie w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławia z dnia 19 marca 2015 r. (sygn. akt IV SA/Wr 745/14).

Niezwykle istotnym elementem uchwały z punktu widzenia jej legalności jest określenie granic parku kulturowego, które powinny być oznaczone w sposób dokładny, jednoznaczny i niebudzący wątpliwości. Wymóg ten wiąże się ściśle z definicją parku kulturowego jako obszaru, w którym funkcjonuje szczególny reżim prawny, a korzystanie z niektórych praw - zwłaszcza prawa własności - jest ograniczone. Na powyższą kwestię zwrócił uwagę m. in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 grudnia 2007 r. (sygn. akt II OSK 1487/07). Z powyższym wiąże się także kwestia ewentualnego odszkodowania w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości na skutek ustanowienia zakazów i ograniczeń w ramach parku kulturowego. W myśl art. 17 ust. 2 ustawy w takim przypadku stosuje się odpowiednio przepisy art. 131-134 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2013 r. poz. 1232, ze zm.). Warto tylko wskazać, że wysokość odszkodowania na żądanie poszkodowanego ustala właściwy starosta w drodze decyzji, a decyzja taka jest niezaskarżalna. Natomiast strona niezadowolona z przyznanego odszkodowania może w terminie 30 dni od dnia doręczenia jej decyzji, wnieść powództwo do sądu powszechnego.

Z powstaniem parku kulturowego wiążą się także dodatkowe obowiązki organów jednostki samorządu terytorialnego. Po pierwsze, wójt (burmistrz, prezydent miasta), w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków, sporządza plan ochrony parku kulturowego, który wymaga zatwierdzenia przez radę gminy (art. 16 ust. 3 ustawy). Po drugie, dla obszarów, na których utworzono park kulturowy, sporządza się obowiązkowo miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (art. 16 ust. 6 ustawy). Z kolei z przepisem tym ściśle związana jest norma wyrażona w art. 10 ust. 2 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nią w przypadku, gdy dla danych obszarów istnieje obowiązek sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obowiązek przystąpienia do jego sporządzenia powstaje po upływie 3 miesięcy od dnia ustanowienia tego obowiązku.

Mając na uwadze uregulowania ustawowe określające zakres przedmiotowy uchwały o utworzeniu parku kulturowego, z całą pewnością można stwierdzić, że odpowiednie i przemyślane ich zastosowanie połączone z pewną wizją władz lokalnych co do kształtu i sposobu zagospodarowania przestrzeni o walorach historycznych i kulturowych, może przyczynić się do pozytywnych i oczekiwanych zamian na obszarze objętym parkiem kulturowym. Wydaje się, że dobrym przykładem tego typu przedsięwzięć są parki kulturowe funkcjonujące na terenie Krakowa i Wrocławia.

Grzegorz Drozd

Zastrzeżenie: 

Zagadnienie zostało przedstawione w oparciu o stan prawny obowiązujący w dacie powstania artykułu. Trzeba mieć na względzie, że stan prawny oraz poglądy judykatury mogą ulec zmianie.

Zdjęcie: www.morguefile.com

Czytaj dalej

Ustawa krajobrazowa

Mówiąc o tzw. „ustawie krajobrazowej” należy mieć na myśli ustawę z dnia 24 kwietnia 2015 r. o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu (Dz. U. z 2015, poz. 774). Ustawa została opublikowana w Dzienniku Ustaw w dniu 10 czerwca 2015 r., natomiast zgodnie z art. 14 tej ustawy wejdzie w życie po upływie trzech miesięcy od dnia ogłoszenia, a więc 11 września 2015 r.

Przedmiotową ustawą dokonano zmian w dziesięciu ustawach, które łącznie mają pozytywnie wpłynąć na wzmocnienie narzędzi ochrony krajobrazu. Z uwagi na charakter dokonanych zmian w poszczególnych ustawach, wydaje się, że jednymi z najistotniejszych z punktu widzenia jednostki samorządu terytorialnego oraz właściciela nieruchomości są zmiany dokonane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. 

W myśl art. 4 „ustawy krajobrazowej” do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych została dodana kolejna opłata, a mianowicie opłata reklamowa. Na podstawie znowelizowanych przepisów rada gminy będzie mogła wprowadzić opłatę reklamową od umieszczonych tablic reklamowych lub urządzeń reklamowych. Opłata ta będzie pobierana, jeżeli na nieruchomościach lub obiektach budowlanych znajdują się tablice reklamowe lub urządzenia reklamowe, niezależnie od tego czy na tablicy reklamowej lub urządzeniu reklamowym eksponowana jest reklama. Natomiast stroną podmiotową opłaty będą: właściciele nieruchomości lub obiektów budowlanych, z wyłączeniem nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste; użytkownicy wieczyści nieruchomości gruntowych; posiadacze samoistni nieruchomości lub obiektów budowlanych; posiadacze nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie: a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Nieruchomości Rolnych lub z innego tytułu prawnego, b) jest bez tytułu prawnego (dodany art. 17a ust. 1 i 3). W przypadku istnienia współwłasności lub posiadania przez więcej niż jedną osobę, obowiązek wniesienia opłaty będzie miał charakter solidarny. Ustawa przewiduje również wyjątki, w których opłata nie będzie pobierana, a mianowicie, jeżeli tablice reklamowe lub urządzenia reklamowe nie są widoczne z przestrzeni dostępnych publicznie; stanowią szyld; są realizacją obowiązku nałożonego przepisami prawa; służą wyłącznie do upowszechniania informacji trwale upamiętniającej osoby, instytucje lub wydarzenia oraz mają religijnym, związanym z działalnością kościołów lub innych związków wyznaniowych (dodany art. 17a ust. 5). 

Oczywiście do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wprowadzono także odpowiednie regulacje dotyczące samej stawki opłaty reklamowej. Zgodnie z zapisami ustawy opłata ta ma się składać z części stałej oraz z części zmiennej. Część stała ma zryczałtowaną wysokość niezależną od pola powierzchni tablicy reklamowej lub urządzenia reklamowego służącego ekspozycji reklamy. Część zmienna zależy od wielkości pola powierzchni tablicy lub urządzenia reklamowego służących ekspozycji reklamy. Jak stanowi art. 19 pkt 1 lit. g i h znowelizowanej ustawy o podatkach i opłatach lokalnych stawka części stałej opłaty reklamowej nie będzie mogła przekroczyć 2,50 zł dziennie, natomiast stawka części zmiennej opłaty reklamowej 0,20 zł od 1 m2 pola powierzchni tablicy reklamowej lub urządzenia reklamowego służących ekspozycji reklamy dziennie. Od razu nasuwa się wrażenie, że o ile stawka części stałej nie jest wygórowana, to stawka części zmiennej w przypadku reklam wielkopowierzchniowych może istotnie wpłynąć na samą cenę wynajmu powierzchni reklamowych, tym bardziej że będzie naliczana w systemie dziennym. Z kolei umieszczenie tablicy reklamowej lub urządzenia reklamowego niezgodne z przepisami będzie się wiązało z karą pieniężną wynoszącą 40-krotność ustalonych stawek przez radę gminy.

Trzeba jednak mieć na uwadze, że opłata reklamowa będzie mogła być pobierana jedynie na obszarach, dla których obowiązują zasady i warunki sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń. Zatem przesłanką warunkującą możliwość pobierania opłaty reklamowej jest podjęcie przez radę gminy na podstawie dodanego art. 37a do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu uchwały w sprawie zasady i warunki sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń, ich gabaryty, standardy jakościowe oraz rodzaje materiałów budowlanych, z jakich mogą być wykonane. W odniesieniu do szyldów uchwała będzie określała zasady i warunki ich sytuowania, gabaryty oraz liczbę szyldów, które mogą być umieszczone na danej nieruchomości przez podmiot prowadzący na niej działalność. W uchwale można również ustalić zakaz sytuowania ogrodzeń oraz tablic reklamowych i urządzeń reklamowych, z wyłączeniem szyldów, natomiast jej ustalenia dotyczyć będą całego obszaru gminy z tym, że może przewidywać różne regulacje dla różnych obszarów gminy określając w sposób jednoznaczny granice tych obszarów. Uchwała określi także warunki i termin dostosowania istniejących w dniu jej wejścia w życie obiektów małej architektury, ogrodzeń oraz tablic reklamowych i urządzeń reklamowych do zakazów, zasad i warunków w niej określonych, nie krótszy niż 12 miesięcy od dnia wejścia w życie uchwały. Jednocześnie ustawodawca umożliwił wskazanie rodzajów obiektów małej architektury, które nie wymagają dostosowania do zakazów, zasad lub warunków określonych w uchwale, a także wskazanie obszarów oraz rodzajów ogrodzeń dla których następuje zwolnienie z obowiązku dostosowania ogrodzeń istniejących w dniu jej wejścia w życie do zakazów, zasad lub warunków określonych w uchwale.

Podjęcie powyższej uchwały zostało przez prawodawcę objęte sformalizowaną procedurą częściowo przypominającą procedurę uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie bowiem z dodanym art. 37b ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy w pierwszej kolejności podjąć uchwałę o przygotowaniu przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) projektu uchwały. Następnie organ wykonawczy gminy będzie musiał podać do publicznej wiadomości uchwałę o przygotowaniu projektu uchwały, zasięgnąć opinii regionalnego dyrektora ochrony środowiska, właściwego organu Państwowej Straży Pożarnej oraz marszałka województwa; uzgodnić projekt z wojewódzkim konserwatorem zabytków w zakresie kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu oraz z ministrem właściwym do spraw zdrowia w zakresie zagospodarowania obszarów ochrony uzdrowiskowej. Ponadto projekt uchwały podlega wyłożeniu do publicznego wglądu podczas, którego będzie można składać do niego uwagi (art. 37b ust. 2). Uchwała w sprawie zasady i warunki sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń, ich gabaryty, standardy jakościowe oraz rodzaje materiałów budowlanych, z jakich mogą być wykonane będzie stanowiła akt prawa miejscowego.

Czy zatem wprowadzone mechanizmy, o których mowa powyżej umożliwiające ograniczanie dowolnego umiejscawianie obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń pozytywnie wpłyną na kształtowanie krajobrazu rozumianego jako postrzeganą przez ludzi przestrzeń, zawierającą elementy przyrodnicze lub wytwory cywilizacji, ukształtowaną w wyniku działania czynników naturalnych lub działalności człowieka, okaże się za jakiś czas. Jednak jedno można w zasadzie uznać za pewne, a mianowicie, że ceny wynajmu powierzchni reklamowych wzrosną, a gminy (szczególnie duże ośrodki miejskie) uzyskają nowe pokaźne źródło dochodów budżetowych.

Grzegorz Drozd

Zastrzeżenie: 

Zagadnienie zostało przedstawione w oparciu o stan prawny obowiązujący w dacie powstania artykułu. Trzeba mieć na względzie, że stan prawny oraz poglądy judykatury mogą ulec zmianie.

Zdjęcie: www.morguefile.com

Czytaj dalej

Właściciel nieruchomości nie jest stroną postępowania w sprawie o wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych

Właściciel nieruchomości objętej wnioskiem wójta (burmistrza, prezydenta miasta) wszczynającym postępowanie w sprawie o wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze nie jest stroną tego postępowania – wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale w składzie siedmiu sędziów.

www.sxc.hu

Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze dokonywana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wymaga uprzedniej zgody ministra właściwego ds. rozwoju wsi. W praktyce orzeczniczej występowały liczne wątpliwości, czy właściciel nieruchomości objętej wnioskiem powinien być uwzględniony jako strona postępowania o uzyskanie zgody. Oznaczałoby to obowiązek poinformowania go o wszczęciu postępowania, a także zapewnienia mu udziału w toku podejmowanych czynności.

W uchwale z dnia 25 listopada 2013 r. (II OPS 1/13) Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że do zmiany przeznaczenia dochodzi nie poprzez nabycie przymiotu ostateczności przez decyzję w sprawie udzielenia zgody, lecz wskutek wejścia w życie postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przewidującego przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze. Decyzja ministra właściwego do spraw rozwoju wsi stanowi zatem jedynie konieczny warunek do zmiany przeznaczenia gruntu w drodze przepisów prawa miejscowego. 

„Z uwagi na to, że wskazana kompetencja realizowana jest poprzez stanowienie prawa miejscowego, a ponadto organ może z niej nie skorzystać (odstąpić od dokonania zmiany przeznaczenia gruntów rolnych, pomimo wyrażenia na to zgody), ewentualne naruszenie interesu prawnego właścicieli (użytkowników wieczystych) nieruchomości, podlegające ochronie, należy wiązać z ostatecznym kształtem planu miejscowego, jaki on przybierze w momencie jego uchwalenia przez radę gminy.”. 

Sąd podkreślił także, że w toku procedury planistycznej poprzedzającej podjęcie uchwały w sprawie miejscowego planu właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości mogą wypowiedzieć się na temat treści proponowanych rozwiązań w drodze czynności przewidzianych w art. 17 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: składając wnioski do planu, wnosząc uwagi do projektu planu oraz uczestnicząc w dyskusji publicznej. Dopiero w sytuacji podjęcia przez radę gminy uchwały przyjmującej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, stosownie do art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, właścicielom (użytkownikom wieczystym) nieruchomości objętych planem będzie służyło prawo wniesienia skargi ma uchwałę do właściwego miejscowo sądu administracyjnego.

Zobacz: Jak zaskarżyć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

W związku z przyjętym w uchwale stanowiskiem należy uznać, że właściciel nieruchomości objętej wnioskiem wójta o wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, jako podmiot niebędący stroną postępowania nie musi być informowany o jego wszczęciu a także dopuszczony do udziału w podejmowanych czynnościach.

Warto podkreślić, że omawiana uchwała NSA dotyczy postępowania wszczętego przed dniem 25 maja 2013 r., kiedy to weszła w życie zmiana ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Ze wspomnianej nowelizacji wynika jednoznacznie, że stroną w postępowaniu o zmianę przeznaczenia gruntów jest tylko wójt, burmistrz lub prezydent miasta, a nie właściciel gruntu. W uzasadnieniu projektu ustawy zmieniającej zaznaczono wprost, że dodanie ust. 3a w art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wiązało się z potrzebą likwidacji pojawiających rozbieżności interpretacyjnych odnoszących się do zakresu podmiotowego postępowania w sprawie udzielenia zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych.

Krzysztof Terlecki

Zastrzeżenie: 

Zagadnienie zostało przedstawione w oparciu o stan prawny obowiązujący w dacie powstania artykułu. Trzeba mieć na względzie, że stan prawny oraz poglądy judykatury mogą ulec zmianie.

Czytaj dalej

Kodeks Urbanistyczno-Budowlany

Trwają prace komisji kodyfikacyjnej działającej przy Ministrze Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej mające na celu opracowanie projektu Kodeksu Urbanistyczno-Budowlanego. Nowa ustawa ma zastąpić szereg obecnie obowiązujących aktów prawnych, normujących zagadnienia związane z realizacją procesu inwestycyjno-budowlanego.

Zasadniczym celem projektowanej ustawy jest całościowe uregulowanie procesu inwestycyjno-budowlanego z poszanowaniem ładu przestrzennego, zrównoważonego rozwoju, konstytucyjnej gwarancji ochrony prawa własności, samodzielności planistycznej gminy oraz zasad sprawnego wyważania interesów: publicznego i indywidualnego.

Kodyfikacja ma uwzględniać następujące cele szczegółowe: 1) zapewnienie przewidywalności i stabilności gospodarki przestrzenią, 2) ekonomizację działań planistyczno-przestrzennych, 3) radykalne usprawnienie formalno-prawnej strony procesu inwestycyjno-budowlanego, 4) stworzenie korzystnych warunków prawnych do rozwoju infrastruktury technicznej i społecznej, 5) zapewnienie szczególnej ścieżki inwestycyjnej dla inwestycji celu publicznego, w tym rewitalizacji obszarów zdegradowanych, 6) przeciwdziałanie negatywnym zjawiskom aktualnie występującym w procesie inwestycyjno-budowlanym, w tym rozlewaniu się zabudowy i zadłużaniu się gmin z tytułu wykupu nieruchomości pod drogi.

Dotychczasowe przepisy rozproszone po różnych aktach prawnych zastąpi kompleksowa regulacja procesu inwestycyjno-budowlanego rozumianego jako integralna całość. Przewidywane rozwiązania z założenia mają również iść w kierunku deregulacji licznych utrudnień proceduralnych m.in. poprzez rezygnację z normowania zagadnień będących przedmiotem wiedzy zawodowej i dążenie do ograniczenia liczby rozstrzygnięć administracyjnych niezbędnych do rozpoczęcia robót budowlanych.

Zakres przedmiotowy Kodeksu obejmie: 1) zadania i kompetencje organów administracji publicznej w procesie inwestycyjno-budowlanym, 2) zasady odpowiedzialności prawno-administracyjnej uczestników procesu inwestycyjnego, 3) system aktów planowania przestrzennego gminy, 4) przeznaczanie terenu na określone cele, w szczególności budowlane, 5) zasady oraz warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, 6) przygotowywanie terenów pod inwestycje, w szczególności pod realizację infrastruktury technicznej i społecznej, 7) zasady projektowania obiektów budowlanych, 8) warunki rozpoczęcia i zasady prowadzenia robót budowlanych, 9) oddawanie do użytkowania, zmianę sposobu użytkowania i utrzymywanie obiektów budowlanych, 10) szczególne zasady realizacji inwestycji celu publicznego, 11) zasady rewitalizacji obszarów zdegradowanych, 12) współdziałanie podmiotów publicznych i prywatnych w zakresie podejmowania i realizacji inwestycji, 13) kontrolę zgodności działalności inwestycyjnej z przepisami prawa oraz zasady i środki doprowadzania inwestycji do stanu zgodnego z tymi przepisami, 14) tryb postępowania w sprawach rozstrzygnięć administracyjnych w procesie inwestycyjno-budowlanym.

W Kodeksie nie będą natomiast uwzględnione regulacje: 1) ponadlokalnego planowania przestrzennego, w tym planowania na obszarach funkcjonalnych i metropolitalnych, 2) rozmieszczenia inwestycji celu publicznego na poziomie aktów planowania ponadlokalnego, 3) charakterystyki energetycznej budynków, 4) przyznawania uprawnień do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w procesie inwestycyjno-budowlanym, 5) innych spraw regulowanych przepisami odrębnymi.

Wejście w życie nowej ustawy spowoduje utratę mocy obowiązującej całego szeregu aktów prawnych, w szczególności Prawa budowlanego i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z wyłączeniem regulacji dotyczących planowania ponadlokalnego. Konieczne będą również zmiany w obowiązujących aktach prawnych, w szczególności ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Z treścią tez Kodeksu opracowanych przez Komisję Kodyfikacyjną Prawa Budowlanego można zapoznać się pod adresem: http://www.transport.gov.pl/files/0/1795780/tezy.pdf.

Krzysztof Terlecki

Zastrzeżenie: 

Zagadnienie zostało przedstawione w oparciu o stan prawny obowiązujący w dacie powstania artykułu. Trzeba mieć na względzie, że stan prawny oraz poglądy judykatury mogą ulec zmianie.

Czytaj dalej

Przekazywanie sieci wodociągowych na rzecz gminy

Gminne przedsiębiorstwa komunalne realizujące w imieniu gminy zadania z zakresu zbiorowego zaopatrzenia w wodę i zbiorowego odprowadzania ścieków często wykorzystują i nadużywają swojej dominującej pozycji na rynku lokalnym. Powszechną praktyką w tym zakresie jest zobowiązywanie inwestorów budujących na własny koszt odcinki sieci wodociągowych do podpisywania wysoce niekorzystnych dla nich umów i przekazywania wybudowanych obiektów po zaniżonej cenie na rzecz przedsiębiorstw komunalnych.

Tego typu działania przedsiębiorstw komunalnych były wielokrotnie przedmiotem postępowań prowadzonych przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który stwierdzał, że gminy naruszają w ten sposób art. 9 ust. 2 pkt 9 ustawy z dnia 6 lutego 2007 roku o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zmianami) poprzez narzucanie osobom, które chcą przekazać odpłatnie gminie urządzenia wodociągowe na podstawie art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 roku o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2006 r. Nr 123, poz. 858 ze zmianami) uciążliwe warunki umów, przynoszących gminie nieuzasadnione korzyści. Przedstawiony problem był również rozpatrywany przez sądownictwo administracyjne, które eliminowało z obrotu prawnego przepisy gminne nakazujące przedsiębiorstwom komunalnym tego typu praktyki. 

Zgodnie z art. 31 ustawy zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków osoby, które wybudowały z własnych środków urządzenia wodociągowe i urządzenia kanalizacyjne, mogą je przekazywać odpłatnie gminie lub przedsiębiorstwu wodociągowo-kanalizacyjnemu, na warunkach uzgodnionych w umowie (ust. 1). Przekazywane urządzenia o których mowa, powinny odpowiadać warunkom technicznym określonym w odrębnych przepisach (ust. 2). Z przepisu o którym mowa nie wynika obowiązek inwestora do zawarcia odpowiedniej umowy. Z tego tez powodu nie można w stosunku do inwestorów formułować takich wymagań, które są dla nich wysoce niekorzystne i które w jakikolwiek sposób będą stanowić warunek niezbędny ich zawarcia przez przedsiębiorstwo komunalne. Sytuacja taka prowadziłaby bowiem do sytuacji, w której niemożliwa byłaby realizacja uprawnienia wynikającego z art. 31 wskazanej wyżej ustawy – odpłatnego przekazania na rzecz gminy lub przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego wybudowanej sieci. Tak przyjęte stanowisko znajduje potwierdzenie w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 czerwca 2008 roku, sygn. akt II OSK 431/08, w którym stwierdzono, że: „Skoro umowa o przekazaniu jest uprawnieniem indywidualnego inwestora, to absolutnie niedopuszczalne jest przekształcenie tej fakultatywnej opcji - w warunek wstępny nie tylko przyłączenia, ale nawet - określenia warunków tego przyłączenia. Zaskarżone uregulowanie jest wyraźnie dyskryminujące indywidualnego inwestora, którego próbuje się zmusić do rzekomo dobrowolnego przekazania sieci, nie informując go wcześniej o warunkach technicznych przyłączenia.”. 

Z powyższego należy wyprowadzić wniosek, że skoro gmina jest zobowiązana zapewnić (przy udziale odpowiedniego przedsiębiorstwa) powszechne, ciągłe i na zasadach równości dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków, to przedsiębiorstwo nie ma prawa do ustalania dla inwestora dodatkowych obowiązków niż te wynikające z przepisów prawa. Nie istnieją podstawy do takiej interpretacji art. 31 ustawy, w której przedsiębiorstwo uzależnia zawarcie umowy o odpłatnym przejęciu sieci wodociągowej od ustalonych przez siebie warunków i z góry przyjętej procedury. Odmienne stanowiska skutkować może także naruszeniem art. 49 § 2 Kodeksu cywilnego wedle którego osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1 (urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne) i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca.

Maciej Gardas

Zastrzeżenie: 

Zagadnienie zostało przedstawione w oparciu o stan prawny obowiązujący w dacie powstania artykułu. Trzeba mieć na względzie, że stan prawny oraz poglądy judykatury mogą ulec zmianie.

Czytaj dalej

Jak zaskarżyć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego stanowią szczególną kategorię uchwał organów stanowiących gmin, które z uwagi na bezpośrednią ingerencję w prawo własności mogą prowadzić do naruszenia konstytucyjnie chronionych uprawnień jednostki. Warto zatem mieć świadomość przysługujących nam praw, umożliwiających obronę przed przekroczeniem granic władztwa planistycznego gminy. Należy bowiem pamiętać, że działalność prawodawcza gminy, również ta w zakresie realizacji polityki przestrzennej, wykonywana jest w granicach obowiązujących przepisów prawa. 

Podjęcie uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzedzone jest czynnościami realizowanymi przez organ wykonawczy gminy (wójta, burmistrza, prezydenta), których kolejność określa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z punktu widzenia uprawnień właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości znajdujących się w granicach obszaru objętego planem, szczególnie istotne są etapy składania wniosków i uwag do projektu planu.

Organ wykonawczy gminy, po podjęciu przez radę gminy uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (uchwały inicjującej procedurę planistyczną dla danego obszaru gminy), ogłasza w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu, określając formę, miejsce i termin składania wniosków do planu, nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia. W ten sam sposób wójt (burmistrz, prezydent) ogłasza o wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu na co najmniej 7 dni przed dniem wyłożenia i wykłada ten projekt wraz z prognozą oddziaływania na środowisko do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni oraz organizuje w tym czasie dyskusję publiczną nad przyjętymi w projekcie planu rozwiązaniami. W ogłoszeniu organ wykonawczy gminy wyznacza termin, w którym osoby fizyczne i prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej mogą wnosić uwagi dotyczące projektu planu, nie krótszy niż 14 dni od dnia zakończenia okresu wyłożenia projektu planu. Warto pamiętać zatem o możliwości wzięcia czynnego udziału w prowadzonej procedurze planistycznej, poprzez składanie stosownych wniosków i uwag na kolejnych jej etapach.

Gdy w wyniku podjęcia uchwały kończącej procedurę planistyczną dojdzie do naruszenia interesu prawnego lub uprawnienia jednostki, istnieje możliwość zaskarżenia miejscowego planu do właściwego terytorialnie wojewódzkiego sądu administracyjnego. Zgodnie z art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może - po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia - zaskarżyć uchwałę do sądu administracyjnego. Ważne jest zatem dopełnienie wymogu i wezwanie rady gminy do usunięcia naruszenia. Wniesienie skargi do sądu administracyjnego bez wyczerpania tego trybu skutkuje odrzuceniem skargi przez sąd. Należy również pamiętać o dochowaniu terminu na wniesienie skargi. Skargę wnosi się w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia wezwania o usunięcie naruszenia prawa (patrz: uchwała NSA z dnia 2 kwietnia 2007 r. sygn. akt II OPS 2/07 oraz postanowienie NSA z dnia 12 marca 2008 r. sygn. akt II OSK 26/08). Zgodnie z art. 54 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę do sądu administracyjnego wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi. Organ ten (w tym przypadku rada gminy) przekazuje skargę sądowi wraz z aktami sprawy i odpowiedzią na skargę w terminie 30 dni od daty jej wniesienia.

W razie gdy nie jest możliwe wniesienie skargi do sądu administracyjnego (z uwagi np. na przekroczenie terminu lub brak interesu prawnego w sprawie), można zwrócić się o pomoc do organu nadzoru nad działalnością jednostek samorządu terytorialnego, którym jest wojewoda. Z uwagi na posiadane kompetencje wojewoda może zaskarżyć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w każdym czasie po podjęciu takiej uchwały przez radę gminy. Należy jednak pamiętać, że wobec każdej uchwały organu stanowiącego jednostki samorządowej postępowanie nadzorcze prowadzone jest z urzędu (a zatem nie na wniosek) i w razie stwierdzenia istotnego naruszenia prawa powinno zakończyć się wydaniem rozstrzygnięcia nadzorczego lub w dalszej kolejności wniesieniem skargi do sądu administracyjnego. Pismo skierowane do wojewody może zatem stanowić jedynie sygnał w sprawie i nie skutkuje wszczęciem postępowania nadzorczego.

Zobacz też: Odszkodowanie z tytułu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Krzysztof Terlecki

Zastrzeżenie: 

Zagadnienie zostało przedstawione w oparciu o stan prawny obowiązujący w dacie powstania artykułu. Trzeba mieć na względzie, że stan prawny oraz poglądy judykatury mogą ulec zmianie.

Czytaj dalej