Charakter uchwały o ustaleniu lub odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej

Głównym założeniem ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2020 r. poz. 219 ze zm.), o czym ustawodawca dał wyraz w uzasadnieniu jej projektu, było wprowadzenie regulacji umożliwiających znaczące przyspieszenie przygotowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

Zgodnie z zapisami tzw. specustawy mieszkaniowej, inwestycja mieszkaniowa to przedsięwzięcie obejmujące budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę, w wyniku której powstaną budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10, wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi, drogami wewnętrznymi, a także roboty budowlane niezbędne do obsługi oraz prawidłowego wykonania tych prac; inwestycję mieszkaniową stanowią również części budynków przeznaczone na działalność handlową lub usługową.

Zgodnie z art. 5 ust. 3 specustawy mieszkaniowej inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego.

W myśl art. 7 ust. 4 specustawy mieszkaniowej, rada gminy podejmuje uchwałę o ustaleniu lokalizacji mieszkaniowej, lub odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji w terminie 60 dni od dnia złożenia przez inwestora wniosku, który powinien zawierać wszystkie elementy określone w ust. 7 i 8. Rada gminy, podejmując uchwałę, bierze pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Uchwała rady gminy podejmowana na podstawie art. 7 ust. 4 specustawy mieszkaniowej ma charakter uznaniowy, natomiast o jej uznaniowym charakterze świadczy nie tylko sama treść tego przepisu, ale także założenia specustawy mieszkaniowej, jak również przysługujące gminie władztwo planistyczne.

Użycie w art. 7 ust. 4 specustawy mieszkaniowej przez ustawodawcę sformułowania "bierze pod uwagę" nie pozwala na wyprowadzenie z tego przepisu, ani z innego przepisu tej ustawy, wniosku, że w razie spełnienia przesłanek, o jakich mowa w art. 7 ust. 4 i art. 5 ust. 3 specustawy mieszkaniowej rada gminy jest obowiązana podjąć uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Ustawodawca w przepisie kompetencyjnym nie posłużył się sformułowaniem określającym obligatoryjne podjęcie uchwały o charakterze pozytywnym dla inwestora. 

Podkreślenia wymaga, że pomimo wprowadzenia przez specustawę mieszkaniową nowej regulacji prawnej, pozwalającej na realizację inwestycji mieszkaniowych szybszą „ścieżką” niż ma to miejsce w przypadku procedury uchwalania bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to jednak ustawa ta nie pozbawiła gminy przysługującego jej władztwa planistycznego ani tego władztwa nie ograniczyła.

Warto pamiętać, że kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy (art. 3 ust. 1 z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz. U. z 2020 r., poz.293 ze zm.).

Gmina mając wyłączną kompetencję do planowania przestrzennego może, pod warunkiem, że działa w granicach i na podstawie prawa, samodzielnie kształtować sposób zagospodarowania obszaru podlegającego jej władztwu planistycznemu. Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy wyraża się w uchwalaniu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Nie tylko jednak uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego stanowi przejaw wykonywania przez gminę przysługującego jej władztwa planistycznego.

Podejmowanie przez radę gminy uchwały na podstawie art. 7 ust. 4 specustawy mieszkaniowej, tj. uchwały o ustaleniu lokalizacji lub odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji, również można zakwalifikować do form wykonywania przez gminę władztwa planistycznego.

Z całą pewnością, specustawę mieszkaniową nie należy rozpatrywać jako instrumentu, który ma służyć inwestorom do przymuszenia, wymuszania gminy do ustalenia lokalizacji inwestycji, których oni się domagają.  Rada gminy, w przypadku spełnienia przesłanek z art. 5 ust. 3 i art. 7 ust. 4 specustawy mieszkaniowej, podejmuje uchwałę o ustaleniu lokalizacji lub odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji. Natomiast to jaką uchwałę podejmie, ustawodawca pozostawił już do uznaniowej decyzji samej rady rozpatrującej dany wniosek, biorąc pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Warto również zaznaczyć, że w uzasadnieniu projektu ustawy wskazano, że "(…) punktem wyjścia jest pełne poszanowanie zasady, że władztwo planistyczne na terenie gminy należy do jej mieszkańców i organu stanowiącego gminy. Poddanie propozycji inwestora ocenie całej społeczności lokalnej pozwala uzyskać w tym zakresie reprezentatywne stanowisko mieszkańców, które to stanowisko brać muszą pod uwagę radni, podejmując decyzję, w formie uchwały, o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Realizacja tej inwestycji będzie możliwa tam, gdzie gmina przewidziała tereny pod budownictwo mieszkaniowe w studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. (...) Na podstawie ww. stanowisk rada gminy może podjąć uchwałę, na podstawie której ustali lokalizację inwestycji mieszkaniowej, której realizacja w normalnym trybie wymagałaby zmiany planu miejscowego albo nie mogłaby dojść do skutku. Zachowana zostaje więc autonomia gminy, gdyż to nadal rada jest władna mocą swej uchwały odstąpić od zapisów planu albo zdecydować, że planowana inwestycja nie powstanie. (...) Zakres jej uznania wyznacza stanowisko mieszkańców, niewiążące opinie wyspecjalizowanych organów lub uzgodnienia." 

W zakresie charakteru uchwał podejmowanych na postawie art. 7 ust. 4 specustawy mieszkaniowej wypowiedział się również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 października 2020 r., sygn. akt II OSK 3942/19.

Grzegorz Drozd

Zastrzeżenie: 

Zagadnienie zostało przedstawione w oparciu o stan prawny obowiązujący w dacie powstania artykułu. Trzeba mieć na względzie, że stan prawny oraz poglądy judykatury mogą ulec zmianie.

Zobacz także: CZY UCHWAŁA W SPRAWIE ODMOWY USTALENIA LOKALIZACJI INWESTYCJI MIESZKANIOWEJ PODLEGA PUBLIKACJI W DZIENNIKU URZĘDOWYM?

Zdjęcie: www.pexels.com

Czytaj dalej

Czy uchwała w sprawie odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej podlega publikacji w dzienniku urzędowym?

Na mocy ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2018 r. poz. 1496 ze zm.) ustawodawca określił nową specyficzną procedurę umożliwiającą ustalenie wymogów dotyczących inwestycji mieszkaniowej z pominięciem uregulowań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod warunkiem że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego.

Zgodnie z art. 7 ust. 4 ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, rada gminy podejmuje uchwałę o ustaleniu lokalizacji, o której mowa w ust. 1, lub odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji w terminie 60 dni od dnia złożenia przez inwestora wniosku, o którym mowa w ust. 1. Rada gminy, podejmując uchwałę, bierze pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Rozpatrując zagadnienie publikacji powyższych uchwał w dzienniku urzędowym, należy w pierwszej kolejności zwrócić uwagę na treść art. 13 ustawy o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych. Przepis ten zawiera katalog aktów normatywnych podlegających publikacji w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Odnośnie uchwały w sprawie odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej ewentualna jej publikacja mogłaby być uzasadniona w sytuacji, gdy uchwała stanowiłaby akt prawa miejscowego albo obowiązek publikacji wynikałby z przepisu szczególnego (art. 13 pkt 2 i 10 ustawy o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych).

Powszechnie przyjmuje się, że akt prawa miejscowego, to taki akt, który zawiera co najmniej jedną normę o charakterze generalnym i abstrakcyjnym Normatywny charakter aktu oznacza, że zawiera on wypowiedzi wyznaczające adresatom pewien sposób zachowania się, przybierający postać nakazu, zakazu lub uprawnienia. Charakter generalny oznacza, że normy zawarte w akcie definiują adresata poprzez wskazanie cech, a nie poprzez ich wymienienie z nazwy. Natomiast abstrakcyjność normy wyraża się w tym, że nakazywane, zakazywane lub dozwolone zachowanie ma mieć miejsce w pewnych, z reguły powtarzalnych okolicznościach, nie zaś w jednej konkretnej sytuacji. Akty muszą więc dotyczyć zachowań powtarzalnych, nie mogą zaś konsumować się przez jednorazowe zastosowanie.  

Odnosząc powyższe do uchwały w sprawie odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej trudno uznać, że jej charakter spełnia wymagania stawiane aktom prawa miejscowego. Uchwała nie nakłada na żadne podmioty zewnętrzne obowiązków, nie stanowi również o nadaniu jakichkolwiek uprawnień. Uchwała ta stanowi jedynie negatywne rozpatrzenie wniosku inwestora i jest skierowana wprost do niego (odmiennie niż uchwała w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej). Dlatego też w uchwale tej próżno szukać norm o charakterze abstrakcyjnym (powtarzalnych), które odnosiłyby się do bliżej nieokreślonych adresatów, a tym samym nie spełnia ona również warunku generalności. Zatem w stosunku do uchwały w sprawie odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej jako niestanowiącej aktu prawa miejscowego nie znajdzie zastosowania art. 13 pkt 2 ustawy o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych.

Ponadto, ani ustawa o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych ani też ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, czy też inne ustawy nie zawierają przepisu o charakterze szczególnym, który wskazywałby na publikację uchwały w sprawie odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. 

W tym kontekście trzeba mieć na względzie odmienność  uchwały w sprawie odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w stosunku do uchwały, która również może być podjęta na podstawie art. 7 ust. 4 ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, a mianowicie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. W zakresie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej ustawodawca bowiem wprost w art. 8 ust. 2 ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących wskazał, że uchwała o ustaleniu lokalizacji podlega publikacji w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Jednocześnie brak podobnego zapisu w ustawie odnoszącego się do uchwały w sprawie odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Tym samym wymóg art. 13 pkt 10 ustawy o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych również nie został spełniony, co z kolei prowadzi do wniosku, że uchwała w sprawie odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej nie podlega publikacji w dzienniku urzędowym.

Trudno upatrywać potwierdzenia przeciwnego stanowiska na podstawie regulacji art. 15 ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zgodnie z którą skarga, o której mowa w art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2018 r. poz. 994), może być wniesiona w terminie 30 dni od dnia opublikowania uchwały, o której mowa w art. 7 ust. 4, w wojewódzkim dzienniku urzędowym lub przekazania tej uchwały inwestorowi. Nie ulega bowiem wątpliwości, że interpretacja tego przepisu w kontekście charakteru uchwały podejmowanej na podstawie art. 7 ust. 4 ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, musi uwzględniać zapisy art. 8 ust. 2, a tym samym jedyną uchwałą, o której mowa w art. 7 ust. 4 podlegającą publikacji w wojewódzkim dzienniku urzędowym jest uchwała w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. 

Ponadto, mając na względzie charakter obu uchwał, jedynie uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, z uwagi na treść - art. 8 ust. 1, może naruszać interes prawny podmiotów zewnętrznych, a w związku z tym może być przez te podmioty skutecznie zaskarżona do sądu administracyjnego na podstawie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym. Tak więc kwestia wnoszenia skargi w ustalonym terminie od dnia opublikowania w dzienniku urzędowym dotyczy uchwały w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i podmiotów trzecich jako zainteresowanych zaskarżeniem uchwały. Warto jednak pamiętać, że zgodnie z art. 25 ust. 2 tej ustawy uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Z kolei termin od dnia przekazania uchwały dotyczy inwestora w zakresie obu uchwał podejmowanych na podstawie art. 7 ust. 4, gdyż w myśl art. 7 ust. 18   każda z nich, nie później niż w terminie 3 dni od dnia podjęcia przez radę gminy jest przekazywana przez wójt (burmistrz, prezydent miasta) inwestorowi.  

Grzegorz Drozd

Zastrzeżenie: 

Zagadnienie zostało przedstawione w oparciu o stan prawny obowiązujący w dacie powstania artykułu. Trzeba mieć na względzie, że stan prawny oraz poglądy judykatury mogą ulec zmianie.

Zobacz także: CHARAKTER UCHWAŁY O USTALENIU LUB ODMOWIE USTALENIA LOKALIZACJI INWESTYCJI MIESZKANIOWEJ

Zdjęcie: www.morguefile.com

Czytaj dalej