Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mogą mieć znaczący wpływ na sposób korzystania z nieruchomości. Wskutek podjęcia uchwały rady gminy dochodzi nieraz do ograniczenia uprawnień właścicieli i użytkowników wieczystych, a także obniżenia wartości gruntu. W takich sytuacjach, w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewidziano możliwość dochodzenia stosownego odszkodowania.
 |
| www.sxc.hu |
Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Gmina może też zaoferować właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomość zamienną (art. 36 ust. 1 i ust. 2 ustawy).
Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z wyżej wymienionych praw, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 3 ustawy).
Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewidują zatem dwie sytuacje, gdy właściciel bądź użytkownik wieczysty mogą skorzystać z roszczenia odszkodowawczego.
Po pierwsze, gdy w efekcie działań planistycznych, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób, stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone.
Jako przykład ustaleń planu ograniczających sposób korzystania z nieruchomości można wskazać wprowadzenie zapisów limitujących maksymalną powierzchnię zabudowy czy całkowicie jej zakazujących.
W takiej sytuacji zamiast roszczenia odszkodowawczego można żądać wykupienia przez gminę nieruchomości lub jej części. Gmina może również zaproponować nieruchomość zamienną. Po podpisaniu umowy zamiany między gminą, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym, jego uprawnienia do pozostałych roszczeń wygasają.
Po drugie, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty nie skorzystał z powyższych roszczeń i zbył nieruchomość - może żądać odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
Obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Warto wskazać, że dla określenia faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego istotne znaczenie ma nie tylko konkretny sposób korzystania z niej przez dotychczasowego właściciela, ale również to, w jaki sposób mógłby on z niej korzystać, jeśli wziąć pod uwagę choćby sposób zagospodarowania nieruchomości sąsiednich (patrz: wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2012 r. sygn. akt II OSK 1378/11).
Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Istotne jest, aby właściciel lub użytkownik wieczysty zgłosił swoje roszczenie w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Jako termin powstania roszczenia należy przyjąć zatem dzień wejścia w życie uchwały w sprawie miejscowego planu. Po upływie pięciu lat od tego dnia roszczenie wygasa.
Podmiotem obowiązanym do spełnienia żądań właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości określonych w art. 36 ust. 1–3 ustawy jest gmina. Roszczenia te mają charakter cywilnoprawny i dochodzone są przed sądami powszechnymi. Wobec tego, ciężar udowodnienia, że sposób wykonywania prawa własności uległ ograniczeniu lub że wartość nieruchomości uległa obniżeniu, spoczywać będzie na jej właścicielu albo użytkowniku wieczystym.
Zobacz też: Jak zaskarżyć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Krzysztof Terlecki
Zastrzeżenie:
Zagadnienie zostało przedstawione w oparciu o stan prawny obowiązujący w dacie powstania artykułu. Trzeba mieć na względzie, że stan prawny oraz poglądy judykatury mogą ulec zmianie.
